マンションの修繕積立金の相場【高すぎるor低すぎる場合の対処法】

マンションの修繕積立金の相場【高すぎるor低すぎる場合の対処法】

マンションの修繕積立金の相場を知りたいな。

毎月の修繕積立金が高い気がする…

 

修繕積立金が足りないよりはいいけど、毎月の負担が大きいんだよなぁ…

 

大切なマンションの資産価値を維持するために修繕積立金が必要なのはわかってるけど、できれば修繕積立金を下げたいな。

こういった疑問や悩みに答える記事です。

本記事の内容は下記のとおり。

  • マンションの修繕積立金の相場【4つの指標】
  • 修繕積立金が高すぎるor低すぎる場合の対処法

 

僕、佐藤誠一は全国資産相談センターというサイトを運営しています。

全国資産相談センターには、分譲マンションの理事会や修繕委員会の人から、

理事会メンバー

マンションの修繕積立金が高い気がする…

修繕委員会メンバー

マンションの修繕積立金が適正か知りたい。

という相談が入ってきます。

 

相談対応するときに説明していることを、記事にします。

あなたのマンションの修繕積立金が適正かわかるので、本記事の内容を参考に計算してみてください。

 

それでは、さっそく見ていきましょう(^^)

分譲マンションの修繕積立金の相場【4つの指標】

マンションの修繕積立金の相場【4つの指標】

マンションの修繕積立金の相場を解説します。

国のデータやマンション管理新聞のデータを参照にご紹介しますね。

 

例として、

  • 10階建て
  • 100戸
  • 築年数8年
  • 部屋の広さ70㎡
  • マンションの延べ床面積8800㎡
  • 機械式駐車場50台

のマンションで計算します。

①マンションの延べ床面積から計算する修繕積立金の相場

マンションの延べ床面積から修繕積立金を計算する方法を解説します。

国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には、下記のとおりに書かれています。

階数/建築延床面積 平均値 3/2が包含される幅(振れ幅)
15階未満・5000㎡未満 218円/㎡・月額 165~250円/㎡・月額
15階未満・5000~10000㎡ 202円/㎡・月額 140~265円/㎡・月額
15階未満・10000㎡以上 178円/㎡・月額 135~220円/㎡・月額
20階以上 206円/㎡・月額 170~245円/㎡・月額

出典:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン

 

例えば、

  • 10階建て
  • マンションの延べ床面積8800㎡
  • 100戸
  • 部屋の広さ70㎡

であれば、202円×70㎡=14140円/月となります。

 

ちなみに、当然ながらタワーマンションは修繕積立金が高くなりがちです。

②築年数による修繕積立金の相場【中古マンションは高い】

マンションの築年数による修繕積立金を解説します。

マンション管理新聞の記事を参照にしています。

築年数 平均修繕積立金/月 ㎡単価
5年未満 6110円 97円
5年~10年未満 8095円 121円
10年~20年未満 10486円 152円
20年~30年未満 11978円 181円
30年~40年未満 11169円 194円
40年以上年未満 11110円 203円
全体平均 10257円 161円

出典:マンション管理新聞

 

例えば、築年数8年のマンションであれば、月の平均の修繕積立金は8095円です。

仮に部屋の床面積が70㎡であれば、

121円×70㎡=8470円です。

 

ちなみに、築年数が長い中古マンションの方が修繕積立金は高め。

ボロがきてるので、直すところが多いからです。

③戸数やマンションの形状による修繕積立金の相場【小規模の方が高い】

マンションの戸数や形状による修繕積立金を見てみましょう。

東京都住宅局のデータを参照にしています。

規模 ようかん型 雁行(がんこう)型 ㎡単価・円・月額
5階建・30戸 10900円/月 11400円/月 159円/㎡
8階建・75戸 8900円/月 9300円/月 129円/㎡
12階建・125戸 8400円/月 8800円/月 122円/㎡

出典:東京都住宅局

 

雁行(がんこう)型とは、マンションを上から見たときの形がこんな感じのものです。

雁行型

例えば、

  • 10階建て
  • 100戸
  • 雁行型

であれば、上記の8階建て75戸と12階建て125戸の間をとって、9050円/月(各戸)となります。

 

ちなみに、小規模マンションの方が修繕積立金は高めです。

少ない区分所有者で、大金を用意しないといけないから。

④機械式駐車場がある場合の修繕積立金の計算方法

機械式駐車場があると、修繕積立金はさらに上がります。

機械式駐車場は別名「金食い虫」と言われているので、困ったものです(^^;

 

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には、下記のように書かれています。

種類 修繕工事費(1台当たりの月額)
2段(ピット1段)昇降式 7085円
3段(ピット2段)昇降式 6040円
3段(ピット1段)昇降横行式 8540円
4段(ピット2段)昇降横行式 14165円

出典:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン

 

機械式駐車場の修繕積立金の計算方法は、機械式駐車場に停められる車の台数をマンションの戸数で割ります。

例えば、

  • 機械式駐車場50台
  • 100戸
  • 3段(ピット1段)昇降横行式

であれば、8540円×50台÷100戸=4270円です。

 

例えば、月の修繕積立金が15000円で、上記の機械式駐車場がある場合は、

15000円+4270円=19270円/月となります。

 

残念ながら、機械式駐車場を利用していない区分所有者でも、機械式駐車場の修繕積立金を払わなければいけません。

あなたのマンションの修繕積立金の適正金額の計算方法

あなたのマンションの修繕積立金の適正金額を計算するには、上記で紹介した修繕積立金の平均値を出すと良いでしょう。

 

例えば、

  • マンションの延べ床面積から計算:14140円
  • 築年数から計算:8470円
  • 戸数やマンションの形状から計算:9050円

(14140円+8470円+9050円)÷3=10553円/月となります。

 

そこに、機械式駐車場の修繕積立金を足してください。

例えば、10553円+4270円(上記で計算した金額)=14823円となります。

【裏ワザ】周辺マンションの修繕積立金を聞いてみる

あなたのマンションの修繕積立金が適正金額か調べるもう1つの方法は、

周辺のマンションの修繕積立金を聞いてみることです。

1つのエリアには、似た規模のマンションが建っていることが多いので、参考になります。

 

別のマンションの修繕積立金を聞けるのは、

ママ友です。

保育園や小学校でつながっているママ友は、マンションが違うけど仲が良いというケースが多い。

 

なので、ママ友の人脈を使うと周辺マンションの修繕積立金がわかります。

ぜひやってみてください(^^)

 

周辺マンションと比べて、明らかに修繕積立金が高い・低いとわかれば、対策が必要です。

新築に近いマンションの修繕積立金が低い理由【裏がある】

新築に近いマンションほど、修繕積立金が低く設定されています。

マンション販売業者が、マンションを売るために修繕積立金を低く設定しているからです。

 

分譲マンションを購入するときに気になるのが、「毎月いくら払うのか?」ですよね。

  1. 住宅ローン
  2. 管理費
  3. 修繕積立金

の合計が、毎月の支払額です。

当然、毎月に支払額が安い方がいいですよね。

 

マンションを販売するときに修繕積立金を高くしてしまうと、「高いな…」と思われて買ってもらえません。

買ってもらうために、わざと修繕積立金を低くしているということです。

喜ぶ家族

毎月の支払額が安くて良かった!

と喜んでいると、理事会から「このままいったら大規模修繕工事でお金が足りない…」と言われ、結局修繕積立金は上がります。

【悲報】修繕積立金は上がります

上記のとおり、新築マンションの修繕積立金は低く設定されているので、いずれ上がります。

それ以外にも、修繕積立金が上がる要素は2つ。

  1. 段階増額方式になっている
  2. 将来の工事費は上がるかも

ちょっと1つずつ解説しますね。

①段階増額方式になっている

多くのマンションの修繕積立金は、段階増額方式です。

「段階増額方式」とは、文字どおり「だんだん上がっていく」という意味。

 

前述のとおり、新築マンションの修繕積立金は低く設定されているので、最初から段階増額方式になってるケースが多いです。

マンション購入時は気にしない人が多く、いざ修繕積立金が増額されて、初めて気づく人もいるくらい。

 

5年で30%くらい上がるので、けっこうきつめです。

②将来の工事費は上がるかも

大規模修繕工事をするとき、工事費の相場が上がっている可能性があるから。

建設業界は若者から不人気のため、技術者不足で工事費が高騰しています。

 

ロボット建設の技術も開発おり、人手不足を解消できる可能性もありますが、上がると思っておいた方が無難でしょう。

特に首都圏は新築マンションが建ちすぎたので、同時期に大規模修繕工事を迎える可能性が高く、工事費の高騰が予測されます。

 

いざ大規模修繕工事の直前になって、急に修繕積立金が上がるケースも。

最悪の場合は、一時金の徴収となります。

大規模修繕工事が終わると修繕積立金が上がりやすい

心配する理事長

これじゃ、次回の大規模修繕工事でお金が足りない…

とわかるから。

特に、1回目の大規模修繕後は、修繕積立金が上がりやすいですね。

 

そもそも長期修繕契約が狂ってるからなんですが、素人にそれを事前に予知しろというのも難しいところ…

結論、大規模修繕工事の後は、修繕積立金が上がるのを覚悟しておいた方がいいかもです。

マンションの修繕積立金が相場より高すぎるor低すぎる場合の対処法

修繕積立金が高すぎるor低すぎる場合の対処法

修繕積立金を調べた結果、相場より高すぎるor低すぎる場合は、管理会社に相談しましょう。

そして、「なぜこの修繕積立金なのか?」を聞いてください。

 

管理会社の返答に納得できない場合は、

他の管理会社に相談しましょう。

管理契約をしていなくても、けっこう相談にのってくれるものですよ。

 

他の管理会社は丁寧に対応することで、あわよくば管理の乗り換えになる可能性ので、丁寧に対応してくれます。

「契約してないから相談しちゃいけない」ということは、一切ありません。

 

他の管理会社に相談して、修繕積立金額や長期修繕計画に納得いけば、管理会社を変更しましょう。

 

管理会社の変更方法は、マンション管理会社を変更する11の手順【選び方のコツも解説】にまとめているので、読んでみてください(^^)

マンション管理会社を変更する11の手順【選び方のコツも解説】

修繕積立金が高すぎるリスク【カモられてる】

修繕積立金が高すぎると、管理会社が大規模修繕の工事業者と癒着していることが考えられます。

修繕積立金を高くして大規模修繕工事の金額を大きくして、管理会社が工事業者からバックマージンをもらう可能性があります。

 

大規模修繕工事が不必要に高くなるだけなので、管理組合にとってはデメリットしかありません。

 

特に、1回目の大規模修繕工事で修繕積立金の9割近くを使う長期修繕計画であれば、ほぼ確実に癒着してます。

管理会社を変えましょう。

 

ちなみに、1回目の大規模修繕工事で修繕積立金をほとんど使ってしまうと、2回目の大規模修繕工事でお金が足りなくなります。

修繕積立金には、分譲マンションを購入したときに払った修繕積立一時金が入っているからです。

 

1回目の大規模修繕工事は、修繕積立金を半分残すのが理想です。

 

ちなみに、大規模修繕工事の相場は、

マンションの大規模修繕工事の費用相場【だいたい高すぎるから注意】にまとめたので、参考にどうぞ。

マンションの大規模修繕工事の費用相場【だいたい高すぎるから注意】

修繕積立金が低すぎるリスク【お金が足りなくなる】

修繕積立金が低すぎるリスクは、大規模修繕工事でお金が足りなくなることです。

お金が足りなければ、区分所有者みんなでまとまった金額を出さなければいけません。

 

いきなり数十万円だせと言われても、きついですよね。

 

管理会社によっては、管理と修繕を分けて考えているところがあります。

管理会社の担当者

管理は管理、修繕は修繕でしょ。

 

私たちは管理をしているだけだから、大規模修繕工事は関係ない。

と、修繕に関与しないという考え方の管理会社もあるんです。

※実際に管理会社に話を聞いて回ってわかりました。

 

反対にいうと、「大規模修繕工事には詳しくない」ともいえます。

 

でも、そもそもマンション管理って、

修繕も含めて管理ですよね?

マンションの資産価値を維持するための管理であれば、管理会社は修繕のことも詳しくなきゃダメです。

 

修繕に無頓着な管理会社だった場合は、管理会社を変えましょう。

まとめ【マンションの修繕積立金の相場から適正金額を計算してみよう】

まとめ【あなたのマンションの修繕積立金の適正金額を計算してみよう】

この記事をまとめます。

  • 4つの指標からマンションの修繕積立金を計算してみよう
  • 周辺のマンションにも修繕積立金を聞いてみよう
  • 修繕積立金が高すぎるor低すぎる場合は管理会社に相談
  • 管理会社の対応に納得いかなければ管理会社を変える

この記事に書かれている指標を参考に、あなたのマンションの修繕積立金の適正金額を計算してみましょう。

修繕積立金が高すぎるor低すぎる場合は、管理会社に相談しましょう。

 

また、マンションの修繕積立金に関してわからないことがあれば、僕に問い合わせをいただくか、全国資産相談センターのサイトからお問い合わせください。

 

無料で相談対応しています。

少しでもご参考になればうれしいです。

佐藤誠一への問い合わせフォーム

【補足】マンション管理費・共益費の相場について

ちなみに、マンション管理費(共益費)の相場を知りたい人は、

マンション管理費の相場を解説【管理費が高すぎる場合の下げ方】が参考になるかと。

 

高すぎる管理費を払っているなら、適正金額に落としましょう。

マンション管理費の相場を解説【管理費が高すぎる場合の下げ方】