さとうのキモチ 
理事会で提案したら、やっぱりみんな高いと思ってたみたい。
管理会社は適正金額だというけど、
ほんとはもっと下げられるんじゃないの？
あーあ、管理費下げて家計を楽にしたいなぁ…
こういった悩みに応える記事です。
本記事の内容は下記のとおり。
- マンション管理費が高い場合の6つの対処法
- 管理費の見直しと同時に修繕積立金も見直すべき
僕、佐藤誠一は「全国資産相談センター」というサイトを運営しています。
「分譲マンションの管理費が高い…」という相談が多いです。
これまで多くの相談対応をしてきたノウハウを、記事にまとめました。
実際に管理費を下げられた管理組合もあるので、ある程度の信ぴょう性はあると思います。
あなたのマンションの管理費を下げる、参考にしてみてください(^^)
目次
マンション管理費が高い場合の6つの対処法
マンション管理費が高い場合の対処法は、下記の6つです。
- 管理会社を変更する
- 管理会社変更の動きをしながら現在の管理会社に管理費の交渉
- 余計な管理を省く
- メンテナンス会社の変更や契約見直し
- 火災保険を見直す
- 共用部の電力会社の変更
管理費が高いと売却もしづらいので、あんまり良いことないですね(^^;
安すぎる管理費は資産価値の低下を招きますが、高すぎる管理費はただの無駄遣いです。
管理費を下げる6つの対処法を、1つずつ解説しますね(^^)
【まずは本当に高いかをチェック】マンション管理費の相場を確認
管理費を下げる前に、本当に今の管理費が高いのかチェックしましょう。
平成30年に国土交通省が発表した「マンション総合調査結果」によると、マンション管理費の相場は下記の表のとおりです。
| 戸数 | 戸あたりの月の平均管理費 | ㎡あたりの月の管理費 |
| 20戸以下 | 19237円 | 254円 |
| 21〜30戸 | 16997円 | 244円 |
| 31〜50戸 | 15049円 | 216円 |
| 51〜75戸 | 15346円 | 202円 |
| 76〜100戸 | 16455円 | 220円 |
| 101〜150戸 | 15069円 | 206円 |
| 151〜200戸 | 15951円 | 210円 |
| 201〜300戸 | 16365円 | 216円 |
| 301〜500戸 | 17703円 | 203円 |
| 501戸以上 | 15224円 | 214円 |
参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」
相場より明らかに高いようであれば、管理費を下げる対処法を実施しましょう。
相場とほとんど変わらないなら、むやみに管理費を下げない方がいいです。
管理がずさんになれば、資産価値が低下してしまうからです。
マンション管理費の相場は、
マンション管理費の相場を解説【管理費が高すぎる場合の下げ方】にまとめています。
国土交通省のデータを元に、かなり詳しくマンション管理費の相場を解説しているので、読んでみてください(^^)
ちなみに、タワーマンションはどうしても管理費が高いです。
- コンシェルジュの人件費
- ジムの維持費
- ゲストルームの維持費
などが高いからです。
タワーマンションは、20階未満のマンションの約1.4倍の管理費なのでどうしても高いです。
上記の国土交通省の調査結果より少し高めでも、我慢しなければいけません。
①管理会社を変更する
管理費を下げる方法の1つ目は、
管理会社の変更です。
ぶっちゃけ、これが一番管理費が下がります。
特に、下記の条件のマンションは管理費が下がりやすいです。
- 大手の管理会社に管理してもらってる
- 新築時から15年以上、管理会社を変更していない
大手はどうしても管理費が高いです。
多くの社員を雇用しているからです。
特に、下記の大手は管理費が高いです。
- 日本ハウズイング
- 大京アステージ
- 東急コミュニティー
- 三菱地所コミュニティ
- 長谷工コミュニティ
- 大和ライフネクスト
- 三井不動産レジデンシャルサービス
- 住友不動産建物サービス
- コミュニティワン
- 日本総合住生活
- 野村不動産パートナーズ
- 伊藤忠アーバンコミュニティ
- グローバルコミュニティ
- 東京建物アメニティサポート
また、2016年ころから大手各社では、
50戸以下のマンションから撤退しています。
簡単にいうと、大手は50戸以下のマンションが儲からないからです。
めちゃくちゃ高い管理費をふっかけて、解約させようとするところもあります。
つまり、50戸以下で大手管理会社の場合、
どう頑張っても管理費は下がりません。
なので、地域密着型の中小規模の管理会社に変更してください。
という人は、意識改革が必要です。
ぶっちゃけ、管理なんてどこも変わりませんよ。
中小の管理会社でも丁寧な管理をするところはあるので、変更した方がいいです。
ちなみに管理会社の変更手順や、良い管理会社の選び方を、
マンション管理会社を変更する11の手順【選び方のコツも解説】にまとめているので、読んでみてください(^^)
また、僕のYoutubeでもマンション管理会社変更について解説してるので、よかったら見てみてください(^^)
②管理会社変更の動きをしながら、現在の管理会社に管理費の交渉
管理会社変更の動きをしながら、
現在の管理会社に管理費を下げるよう交渉しましょう。
「変更されるなら管理費を下げる」という会社もあるからです。
正直、管理会社変更ってメンドくさいので、今の管理会社が管理費を下げてくれるのがベストです。
それでも管理費の削減に応じてくれないなら、管理会社変更です。
前述のとおり、50戸未満のマンションで大手管理会社だと管理費の交渉には応じないので、管理会社を変更しましょう。
③余計な管理を省く
今の管理契約の中で、余分な管理をカットしましょう。
余分な管理にお金を払うのは、無駄だからです。
例えば、
- 管理人の在中時間を短くする
- 管理人の24時間在中をなくす
- 住人で掃除できるところはする
などなど。
細かいことでも節約が大事です。
④メンテナンス会社の変更や契約見直し
設備のメンテナンス会社も見直しましょう。
メンテナンス会社も比較すると、意外と費用が違うからです。
特に、
- エレベーターのメンテナンス代
- 機械式駐車場のメンテナンス代
は高いです。
必ず比較をして、安い会社に変更しましょう。
エレベーターにはメーカー系と独立系があり、独立系の方が安いです。
⑤火災保険を見直す
意外と見落とされてるのが火災保険。
同じ補償内容でも、損害保険会社によって保険料が違います。
必ず他社比較してください。
ちなみに、東京海上はダメですよ。
火災保険の保険金をもらって修理しないのはOK【お金だけもらえる】でも解説していますが、東京海上は保険金の払いが悪いのでNGです。
⑥共用部の電力会社の変更
共用部の電力会社も見直しましょう。
電力会社を変えることで、電気代が下がるからです。
特に下記の電力会社なら、電力会社を変更することで電気代が下がりやすいです。
- 北海道電力
- 東北電力
- 東京電力
- 北陸電力
- 中部電力
- 関西電力
- 中国電力
- 四国電力
- 九州電力
- 沖縄電力
電力自由化で新電力会社が増えています。
新電力会社に変えれば、電気代が下がるケースが多いです。
と心配になるかもしれませんが、大丈夫です。
新電力会社は上記の大手電力会社の電気を使ってるので、停電するなら大手と一緒です。
電気代だけ下げられるので、見直ししてください。
電力自由化が始まっているのに、
共用部の電力会社を見直してないマンションが多いです。
【注意】マンション管理士の中には資産価値を下げる奴がいる
「マンション管理費を下げる＝マンション管理士に依頼」が一般的ですが、
悪質なマンション管理士がいるので注意してください。
マンション管理士を選ぶときは、料金体系を見てください。
「旧管理会社から新管理会社に変更後、下がった管理費分を報酬としてもらう」というタイプのマンション管理士は、オススメしません。
なぜならマンション管理士は、管理費を下げれば下げるほど儲かるからです。
でも、管理費を安易に下げると管理がずさんになり、資産価値が低下します。
そして、そもそも汚くて住みづらいマンションになります。
だから、管理費を下げすぎるのはNG。
とにかく管理費を下げることだけをやろうとするマンション管理士がいるので、注意してください。
管理費の見直しと同時に修繕積立金も見直すべき
管理費の見直しをするときは、修繕積立金も見直すチャンスです。
多くのマンションは修繕積立金が小さすぎるので、
管理費見直しの際に修繕積立金を適正金額にすれば大規模修繕工事も安心だからです。
分譲マンションの販売会社は、
修繕積立金を低くして販売します。
低くしないと売れないからです。
でも、低いままの修繕積立金では大規模修繕工事で確実にお金が足りなくなります。
大規模修繕工事でお金が足りないと、
- 一時金を徴収される
- 安い工事をする→資産価値が落ちる→売却値が落ちる
のどちらかになってしまいます。
管理費を下げて、修繕積立金を上げると、大規模修繕工事のとき助かります。
そもそも、修繕積立金＜管理費となっていたら要注意です。
適正な修繕積立金の相場については、
マンションの修繕積立金の相場【高すぎるor低すぎる場合の対処法】にまとめたので、読んでみてください(^^)
ちなみに、管理会社を変更するなら、
大規模修繕工事にも強い管理会社にしましょう。
管理と大規模修繕、両方やってくれるからです。
修繕積立金の適正金額もアドバイスしてくれるので、一石三鳥くらいのメリットがあります。
管理会社が大規模修繕工事の施工会社からバックマージンをもらっているのが社会問題になりましたが、
そもそも不正をしていなくて、大規模修繕工事や修繕積立金にも詳しい管理会社にすれば一番楽です。
まとめ【マンション管理費が高いなら下げましょう】
この記事をまとめます。
- マンション管理費を下げる6つの対処法をやってみましょう
- 修繕積立金も見直しましょう【修繕積立金や大規模修繕に強い管理会社が楽】
管理費を下げたいなぁ…
という管理組合さんの参考になればうれしいです(^^)
ちなみに、マンション管理費に関して相談があれば、私まで気軽にメールください。
相談料などはいただいてないので、無料で相談にのります。
また、私が運営している「全国資産相談センター」のサイトに問い合わせをいただいてもかまいません。
もちろんすべての相談を解決できるわけではありませんが、可能な範囲は無料でアドバイスさせていただきます。
あなたのマンション管理費を下げる、参考になればうれしいです(^^)
