マンション大規模修繕の費用相場は戸あたり100万円【安くする方法】

マンションの大規模修繕工事の費用相場【だいたい高すぎるから注意】

マンションの大規模修繕工事の費用の相場を知りたいな。

どれくらいかかるもんなんだろう?

修繕積立金で足りるかな?

 

2回目、3回目の大規模修繕工事も考えて、できるだけ安く抑えたいなぁ…

こういった疑問に答える記事です。

本記事の内容は下記のとおり。

  • 大規模修繕工事の費用の相場がわかる
  • 大規模修繕工事の費用が払えないときの対処法がわかる
  • 大規模修繕工事の費用を安くする方法がわかる

 

僕、佐藤誠一は全国資産相談センターというサイトを運営しています。

分譲マンションの大規模修繕工事の費用相場の質問がよく来るので、この記事で回答します。

 

実際、全国資産相談センターに問い合わせをいただいて、施工業者(工事業者)の見積金額が異常に高いことが発覚したケースも多数あります。

 

この記事の内容を参考に施工業者の見積もりを見てもらえれば、騙されることが減りますので、施工業者と契約する前に必ず読んでください。

それでは、さっそく見ていきましょう(^^)

目次

マンション大規模修繕工事の費用相場【戸あたり100万円】

マンション大規模修繕工事の費用相場【修繕積立金をぼったくられないために】

マンション大規模修繕工事の費用相場は、

1戸あたり100万円くらいで考えておきましょう。

2013年に東京都都市整備局が発表した「マンション実態調査結果」から見て、おおよそ100万円を見ておけば良いからです。

東京都都市整備局「マンション実態調査結果」

出典:東京都都市整備局

 

例えば50戸のマンションであれば、

50戸×100万円=5000万円くらいのイメージです。

小規模マンションの大規模修繕工事の費用の目安【戸あたり90万円】

50戸未満の小規模マンションの大規模修繕工事の費用は、戸あたり90万円くらいです。

上記の東京都都市整備局のグラフから算出しました。

 

例えば、30戸のマンションなら2700万円くらいが相場。

50戸以上のマンションより、少し安いかなというところです。

タワーマンションの大規模修繕工事金額は高額

タワーマンションの大規模修繕工事費用は、

1戸あたり150万円は見ておきましょう。

タワーマンションの大規模修繕工事は、一般のマンションよりお金がかかるからです。

 

例えば、300戸のタワーマンションだったら、約4億5000万円です。

 

タワーマンションは足場を組むことができないので、屋上からゴンドラを降ろして外装工事をします。

ゴンドラは1機で約4000万円です。

ゴンドラが2機なら8000万円、3機なら1億2000万円くらいです。

 

また、工事員さんがマンションのエレベーターを使って高層階へ移動するので、どうしても工期が長くなります。

「工期が長い=人件費がかさむ=工事費が高くなる」という感じです。

 

タワーマンションの大規模修繕工事は、びっくりする工事費になることがあるので注意しましょう。

機械式駐車場があると修繕費がさらに高くなる

機械式駐車場があるマンションは、さらに修繕費が高くなります。

機械式駐車場は、別名「金食い虫」と言われているからです。

 

台数にもよりますが、数百万~1000万円くらいが加算されます。

想定に入れておきましょう。

詳しい大規模修繕工事の費用を知る方法

詳しい工事金額を知りたい人

相場じゃなくて、詳しい費用を知るにはどうしたらいいの?

結論、建物診断をして見積もりを出してもらいましょう。

実際にマンションの状態を見てもらえば、費用がわかるから。

 

建物診断は、下記に相談してみてください。

建物診断の費用は、100万円くらいを想定しておきましょう。

 

建物診断の結果が出たら、それを工事会社に見せて見積もりを出してもらえばOK。

複数の工事会社に見積もり依頼することで、

工事費用が見えてきます。

マンション大規模修繕工事の費用が払えないときの5つの対処法

マンション大規模修繕工事の費用が払えないときの5つの対処法

工事金額が高すぎたらどうしよう…

修繕積立金が足りないときは、どうしたらいいの?

結論、下記の5つで乗り切ります。

  1. 大規模修繕工事の時期を遅らせる
  2. 後でできる工事だけを遅らせる
  3. 自治体の助成金・補助金を申請する
  4. 借入する
  5. 区分所有者から一時金の徴収

1つずつ解説しますね。

①大規模修繕工事の時期を遅らせる

大規模修繕工事の周期は12年と言われてますが、状態によっては15年に伸ばしてもいいから。

工事の時期を遅らせて、修繕積立金を貯めましょう。

 

ただし15年周期の工事は、技術力が高い工事業者じゃないと難しいです。

②後でできる工事だけを遅らせる

大規模修繕工事といっても、中身は様々な工事に別れているから。

具体的には、

  • 外壁塗装(これがメイン)
  • 鉄部塗装
  • 防水工事
  • 給排水管の工事
  • 給水ポンプの工事

などがあります。

 

メインは外壁塗装でして、足場を組まないといけません。

で、足場を組んだときにできることは一緒にやっちゃうイメージ。

 

でも、給排水管や給水ポンプは足場不要のこともあるので、時期をずらせばOKです。

もちろんマンションによって可能・不可能が分かれるので、そこは工事会社と要相談。

③自治体の助成金・補助金を申請する

自治体によっては、マンション大規模修繕工事の助成金・補助金があります。

使わないのはもったいないので、問い合わせてみましょう。

救世主になるかも。

④借入する【おすすめしない】

不足分を金融機関から借入する方法です。

ただし、あまりおすすめしません。

資金繰りが悪化するから。

 

そもそも修繕積立金が足りない時点で、借入は一時しのぎにしかならないことが多いです。

⑤区分所有者から一時金の徴収【おすすめしない】

不足分を、区分所有者からまとめて徴収する方法です。

ただし、これもあまりおすすめしません。

 

反発を食らうから。

場合によっては暮らしにくくなるので、最後の手段というところでしょう。

マンション大規模修繕工事の費用を安くする6つの方法

マンション大規模修繕工事の費用を安くする6つの方法

できれば大規模修繕工事は、安く終わらせたいなぁ…

安くするコツを知りたいな。

結論、マンション大規模修繕工事を安くする方法は、下記の6つです。

  1. 相見積もりをとる
  2. 修繕積立金を9割近く使う工事会社はすべて排除
  3. 設計コンサルタントは使わない
  4. 管理会社に任せきりにしない
  5. 安すぎる工事会社を選ばない
  6. 談合しない念書を書かせる

1つずつ解説しますね。

①相見積もりをとる

競争原理が働くから。

さすがに1社だけだと、ボッタクられたら終わりです。

 

ひとまず10社くらいを候補に挙げて、徐々に絞り込んでいきましょう。

②修繕積立金を9割近く使う工事会社はすべて排除【半分残す】

平気で修繕積立金の9割近くを提案してくる施工業者がいますが、すべて排除でOK。

さすがに高すぎるから。

 

1回目の大規模修繕工事は、

修繕積立金の半分の額で済ませましょう。

そうしないと、2回目以降の大規模修繕工事でお金が足りなくなるからです。

今の残高は修繕積立金×月数ではない【お金が足りなくなる】

修繕積立金には、分譲マンションを購入したときに払った修繕積立一時金(修繕積立基金)が入っています。

つまり、今の修繕積立金は「毎月の修繕積立金×月数」だけの金額ではないのです。

 

だから、1回目の大規模修繕工事で修繕積立金を使いすぎると、2回目で確実にお金が足りなくなります。

当然ですがマンションは劣化するので、

当然2回目・3回目の方が工事金額は高くなります。

 

2回目の大規模修繕は1回目の約1.5倍、3回目は1回目の約2倍の工事費です。

お金が足りなくなれば、当然みんなで払うしかありません。

工事費用が高い会社はバックマージンあるかも

修繕積立金の9割近くを使う大規模修繕工事は、管理会社がバックマージンをもらっている可能性があるので注意してください。

適正価格の施工業者だと、大規模修繕工事費が1000万円くらい下がることもあります。

 

結論、修繕積立金を半分近く残してくれる会社を選びましょう。

③設計コンサルタントは使わない

設計コンサルタントは、使わなくて大丈夫。

信頼できる工事会社なら、ちゃんとやってくれるから。

 

前述のとおり、修繕積立金を半分くらい残してくれる工事会社でOKです。

設計コンサルタントを使うと高くなるので、安くしたいならおすすめしません。

工事会社とバックマージンをやり取りする設計コンサルタントはNG

そもそも大規模修繕工事は、

  1. 工事の設計
  2. 実際の工事

に分かれており、「工事の設計」だけを外部の設計コンサルタントに任せることができます。

 

本来の目的は、工事会社がボッタクリをしないよう、設計コンサルタントが適正額で工事の設計を行うこと。

ですが、工事会社と管理会社が結託して、

バックマージンをとっていることがあります。

 

本末転倒ですね。

工事費用が高くなるので危険です。

悪質な設計コンサルタントを見抜く方法

「工事費×%」という報酬体系の設計コンサルタントは、だいたい悪質です。

工事費用を高くするほど、設計コンサルタントが儲かるから。

 

設計コンサルタントは設計をするので、費用は人工(にんく)で計算されなければいけないから。

ようは「作業日数×人数」で計算されるべきです。

 

設計コンサルタントは頼んでもいいですが、

小さい会社がおすすめ。

きちんと人工(にんく)計算してる会社が多いです。

④管理会社に任せきりにしない

管理会社に任せきりにしてはいけません。

工事会社と結託して、バックマージンをやり取りする会社があるから。

 

大規模修繕の工事会社は、管理組合で決める方が無難です。

怪しい管理会社の見抜き方

理事長

工事会社は管理組合で探します。

と言ったとき、難色を示す管理会社は怪しいです。

意中の工事会社があり、儲ける気だから。

 

別の工事会社が候補に入ってしまうと、バックマージンをもらえないですからね。

管理会社の反応をよく見ておきましょう。

⑤安すぎる工事会社を選ばない

見積金額が安すぎる施工業者にも注意してください。

追加工事を請求してくる可能性があるから。

 

安い見積もりはどうしても目がいくもの。

でも、大規模修繕工事を安く済ませたいという欲で選んでしまうと、追加工事でどんどんお金がかかります。

 

一度工事が始まってしまうと、途中で施工業者を変えることもできないので払うしかありません。

見積金額が安すぎる施工業者に注意しましょう。

⑥談合しない念書を書かせる

工事会社には、事前に談合しない念書を書いてもらいましょう。

工事会社同士に談合されると、工事費が高くなるから。

 

念書を書いてもらうことで、公平な比較ができます。

各工事会社の見積もり金額は500万円以内なら裏で談合してるかも

複数の施工業者に見積もりしてもらって、見積金額の差が500万円以内だったら談合している可能性があります。

裏で施工業者がつながっていて、工事費を高どまりさせてるイメージ。

 

見積金額が近かったら、他の施工業者にもこっそり見積もりを取りましょう。

マンション大規模修繕工事の業者を決める流れ

施工業者を探す準備→施工業者を探す方法

大規模修繕の工事業者を決める流れは、下記のとおりです。

  1. 10社くらいの候補を挙げる
  2. 各社に見積もり依頼
  3. 理事会・修繕委員会で施工業者を絞る
  4. 総会にかけて最終決定

候補の工事業者の探し方

下記の3つで良いかと。

  1. ネットで調べて問い合わせしてみる
  2. 大規模修繕工事新聞などの新聞で公募
  3. 大規模修繕工事系の新聞のホームページで公募

公募すると普通に手が上がるので、候補探しは楽です。

見積もりに必要な書類

工事業者に見積もりしてもらうには、下記の書類が必要です。

  1. 工事の仕様書
  2. 工事の内訳書
  3. 金抜きの工事概算金額表(工事、費目、単価、数量が記載されたもの)
  4. 要項書(例) ※工事予定期間、見積書の提出時期、提出必須書面の種類などが書かれたもの

 

書類がよくわからなければ、工事の設計者に聞けばOK。

一般的には、下記のどちらかです。

  • 管理会社
  • 設計コンサルタント

まずは見積もりを出してもらって、相場の感覚をつかみましょう。

2回目・3回目のマンション大規模修繕工事で費用が足りないとならない方法

2回目・3回目のマンション大規模修繕工事で費用が足りないとならない方法

ちなみに、2回目・3回目の大規模修繕工事も考えた計画にしましょう。

またお金が足りなくなるから。

 

具体的には下記の3つで対策してください。

  1. 修繕積立金の見直し
  2. 管理会社の変更
  3. 機械式駐車場の取りつぶしを検討する

1つずつ解説します。

①修繕積立金の見直し

2回目・3回目でもお金が足りるよう、修繕積立金の見直しをしましょう。

修繕積立金の相場は、マンションの修繕積立金の相場【高すぎるor低すぎる場合の対処法】にまとめてます。

 

まずは適正額にすることが大事。

足りない状態で何年も経ってしまったら、取り返しがつきません。

マンションの修繕積立金の相場【高すぎるor低すぎる場合の対処法】

②管理会社の変更

管理会社の変更も検討してください。

そもそも長期修繕計画が間違ってるので。

 

大規模修繕工事の知識がある管理会社を選ぶのがコツです。

大規模修繕工事の知識があるので、細かいことでも聞きやすいです。

※毎月管理費を払うので、質問しやすいですよ。

 

管理会社の変更方法は、マンション管理会社の変更手続き13の手順【失敗しない選び方も解説】にまとめてます。

マンション管理会社の変更手続き13の手順【失敗しない選び方も解説】

機械式駐車場の取りつぶしを検討する

前述のとおり、機械式駐車場は「金食い虫」です。

利用台数を見て、取りつぶしを検討しましょう。

 

実は、機械式駐車場を取りつぶす管理組合は、けっこうあります。

住民が高齢化してくると車が減る傾向なので、検討してみてください。

まとめ【マンション大規模修繕工事の費用負担は高すぎないよう注意】

まとめ【マンション大規模修繕工事は適正金額でやりましょう】

この記事をまとめます。

  • マンション大規模修繕工事の費用相場は、戸あたり100万円
  • 50戸未満の小規模マンションは、戸あたり90万円
  • タワーマンションは戸あたり150万円
  • ただし機械式駐車場があると数百万~1000万円くらい追加
  • 詳しい費用の目安を知るには建物診断

 

ちなみに、大規模修繕工事の費用が払えないときの対処法は、下記の5つ。

  1. 大規模修繕工事の時期を遅らせる
  2. 後でできる工事だけを遅らせる
  3. 自治体の助成金・補助金を申請する
  4. 借入する
  5. 区分所有者から一時金の徴収

 

また、マンション大規模修繕工事の費用を安くする方法は、下記の6つです。

  1. 相見積もりをとる
  2. 修繕積立金を9割近く使う工事会社はすべて排除
  3. 設計コンサルタントは使わない
  4. 管理会社に任せきりにしない
  5. 安すぎる工事会社を選ばない
  6. 談合しない念書を書かせる

 

ちなみに、

修繕委員会メンバー

施工業者から見積もりが出ているが、適正金額か知りたい。

修繕委員会メンバー

管理会社から紹介された施工業者が信頼できるか知りたい。

修繕委員会メンバー

信頼できる施工業者の情報がほしい。

という方は、僕、佐藤誠一か全国資産相談センターに問い合わせいただいてかまいません。

 

もちろん知らない施工業者もあるのですべてに答えられるわけではありませんが、わかる範囲で質問にお答えします。

相談はすべて無料です(^^)

佐藤誠一への問い合わせフォーム

 

あなたのマンションの参考になればうれしいです!